安全に６%以上の利回りが得られる不動産投資手法とは

前回ブログ「インフレ経済での不動産投資の妙味とは」で、不動産投資にインフレという味方を上手に付ければ、大きな投資妙味を得ることができるとご説明しました。今回は、どのような不動産投資手法を行えば、安全に６%以上の利回りが得られるかを考えていきましょう。

そもそも収益不動産は、流動性が高くありません。株式や金のように何時でも売却して換金できるというものではなく、長期安定的にインカムゲイン（家賃収入）を得て、出口戦略として帳簿価格以上のキャピタルゲイン（物件売却益）を得ることを目標とします。それには、投資元本が減損しないための次のような条件が重要となります、

対象エリアは、住宅地に限定

住宅地は、商業地に比べてボラティリティ（価格変動率）が低く、土地価格が安定していることが投資にとって大きなメリットです。土地を購入する時も、売却する時も土地価格が大きく変動しないため、購入・売却のタイミングによる損得が発生しにくく、資金繰りの安定につながります。

例えば、過去のリーマンショックやコロナ過でも、商業地は大きく価格変動しましたが、住宅地はほぼ変動せず、逆に安定的に上昇しています。また、田園風景の広がる地方に行くと田畑の真ん中にアパートが建っていますが、建物を取り壊して更地にしても、農耕地以外では利用方法がなく、地価の上昇も望めません。

ハザードマップで災害リスクを低減

地震、台風、大雨などの自然災害に強い土地の選定が重要です。地球温暖化の影響もあり、地震だけでなく豪雨による浸水、土砂崩れなどの被害が多発しており、災害に強い住宅は、建物を含めて資産価値が棄損しません。そのためには、ハザードマップによるリスク要因のチェックが欠かせません。

例えば、GarageHouse 京都南は、京都府木津川市にある関西文化学術研究都市（けいはんな学研都市）の住宅エリアに立地しますので、洪水や土砂災害の危険のない丘陵地に建っています。ところが、同じ木津川市でも JR 木津駅周辺では、近くの木津川が氾濫すると、３ｍ以上水没するとハザードマップでは警戒しています。

※ご参考：「地震や台風などのリスクに備える災害に強い住宅づくり」
https://garagehouse.co.jp/blog/5538/

最新の木造建築技術で施工

高層ビルも木造で施工されるようになり、最近の木造建築技術は、飛躍的に向上しています。木造軸組構法を基にした最新の SE 構法（木造ラーメン構造）により、木造でありながらまるで鉄骨造りの様な安全性、耐久性を高いレベルで実現することができます。経済的にも鉄骨造りと比べて建築費が安くなるため、投資利回りが向上します。きっちりと施工された木造住宅の経済的耐用年数は、鉄骨と同等の50年を見込むことができるので、実はコストパフォーマンスが高い物件となります。

例えば、建築家の隈 研吾氏は、「大きな建物は鉄とコンクリートで造るという20世紀の常識を壊したい」との考えから、東京オリンピックの新国立競技場を SE 構法で木材と鉄骨を組み合わせた屋根や庇によって設計しました。実際に GarageHouse 京都南でも使用している10.5㎝幅の集成材を使って建築されました。

※ご参考：「木造建築の SE 構法と東京オリンピックの新国立競技場」
https://garagehouse.co.jp/blog/3210/

今回は、安全に６%以上の利回りが得られるために分母となる元本の投資手法に注目しました。次回ブログでは、キャッシュローの観点から、収益不動産のなかでもどのような建物構造に投資すればよいのかを考えていきましょう。

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