立地の多様性と容積率の緩和が得られる収益物件とは

〔1階のシャッター付きビルトインガレージとフリースペース〕

前回「マルチな出口戦略と節税効果をもたらす収益物件とは」に引き続き、GarageHouse(賃貸ガレージハウス)の優位性をもち、競争力のある収益物件としての特長をご紹介いたします。最後の3回目の特長として、独自の付加価値、立地の多様性、容積率の20%緩和について、以下のとおりご説明いたします。

【独自の付加価値】
1階にシャッター付きビルトインガレージとフリースペース(ワークルーム)を配置することで、テレワーク、SOHOなど、仕事ができるオフィスや倉庫の機能が付加され、居住者の様々なニーズに対応することができます。
【立地の多様性】
居住者は、自動車、バイクを日常の交通手段とするので、鉄道のターミナル駅などの駅前立地に限定されることなく、生活利便施設が整備された郊外であれば、容易にプランニングすることができます。
【容積率の20%緩和】
建築基準法により、車庫部分を含めた建物全体の延床面積の1/5を上限に、容積率の対象延床面積から除外することができ、容積率20%増しの建物が建設できるので、土地を有効活用できます。

これまで、GarageHouse を収益物件(賃貸用不動産)として捉えてきましたが、実はこの課題解決を自己居住用の住宅にも応用できます。以前のコラム「ビルトインガレージでスタートアップした 米国 IT 企業」でご紹介したとおり、クルマ社会が発達したアメリカの住宅には、オーバードアが付いたビルトインガレージが設置されており、単に車庫として使用するだけでなく、工具を取り揃えた作業場の機能を併せ持っています。また、アメリカ国内の住宅流通は、新築住宅が少なく、中古住宅が8割以上を占め、住宅の寿命が長い(※)ことが特徴です。中古住宅を買って、DIY( Do It Yourself )で、リフォームやメンテナンスを繰り返して家を造り上げ、資産価値を向上させるので、住宅の値段が下がらず、逆に上がっていくことがほとんどです。

※ アメリカで新築住宅の供給が少ないのは、乱開発を防止し、不動産の資産価値を守るため、行政による住宅開発の許認可のハードルが非常に高いことが主な理由です。一方、比較的に住宅開発が容易である日本は、新築住宅が9割近くを占めます。また、アメリカの平均住宅寿命は44年で、築100年の建物も珍しくありませんが、日本の場合は26年です。
つまり、ハウスメーカーが提案するありふれた規格化された住宅ではなく、使い勝手の良いビルトインガレージのある住宅を建設すると、住まい手のニーズに対する許容度が広がり、長寿命化することから、リセールバリューが向上するはずです。さらに新築時が最高の状態で経年とともに劣化する建物ではなく、アメリカの住宅のようにリフォームとメンテナンスが容易にでき、経年良化する建物を手に入れれば、自動車や趣味、スポーツを楽しめる充実したライフスタイルを送りつつ、資産価値の棄損を防止することができます。
老朽化住宅が社会問題となっている昨今、賃貸用不動産だけでなく、自己居住用の住宅でも、出口戦略についてあらかじめ計画しなければならなくなっています。出口戦略の失敗の原因は、入口となる立地と建物が大半を占めており、とりわけ、建物の設計については、慎重に将来像をプランニングし、決定する必要があると考えています。

〔オークの無垢フローリングから放たれるほのかな香りが安らぎを与えてくれます。〕

―「投資家情報」ページ ―
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