「FIRE」を達成するための効率的な投資方法とは
前回ブログ「リタイアメントに必要な利回りは、低リスクで４％以上」で、「FIRE」と呼ばれるリタイアメント生活の条件として、年利４％の利回りで運用できるなら年間支出の25倍の資産があればよいという結論でした。もしも、年利６％の利回りであれば、年間支出の17倍の資産で達成することが可能です。プロの株式投資でも年利６％の利回りを得るのが困難とされていますが、不動産投資なら、投資方法を間違えなければ、効率的に長期安定収益の獲得を実現することが可能です。
現在、平成の大半を占めてきたデフレ経済はすでに終焉しており、インフレが緩やかに進行している状況です。しかし、現役世代の40代までの方は、現金が一番安全な資産とされたデフレ経済しか経験していません。そこで、インフレ経済下での安全な不動産投資の方法を考えていきましょう。
収益不動産とインフレの関係性
現物資産であるため、資産価値が下がらない
不動産や金などの現物資産は、それ自体に価値があるため、物価の上昇とともに現物資産の価値も上昇するからです。さらに、収益不動産は、金利を生まない「金」よりも、運用期間中に家賃収入が得られるため、複利効果により一層有利とされています。一方、現金や預貯金の場合は、実質的な価値が下落してしまいます。
住居ならではの長期安定収益
収益不動産の中でも特に住居（アパート、戸建賃貸）は、好景気、不景気により家賃が変動することはありません。さらに物価の上昇にともない家賃が緩やかに上昇していきます。一方、オフィスや店舗は、２年程度の定期借家契約が締結されており、契約更新時の景況感や市場の実需によって、家賃の上下変動が起こってしまいます。その他リーマンショックのような大不況になると、契約期間中といえども借主から家賃の大幅な減額を求められることもあります。
借入金の実質負担が減少
不動産投資は、通常、銀行借入で投資資金の大半を調達します。この借入金は、インフレに有利とされています。物価の上昇とともに貨幣の価値が下がるため、銀行の借入金の実質的な価値も下がるためです。たとえば、１億円の借入金の場合、インフレになり貨幣の価値が半分に下落して、物価が２倍になると、借入金は、理論上5,000万円に半減するからです。また、自己資金と借入金を合わせた投資の特徴であるレバレッジ効果も得られます。「レバレッジ効果」とは「てこの原理」のことで、少ない自己資金で大きなリターンを生みだすことが可能です。
このように不動産投資にインフレという味方を上手に付ければ、大きな投資妙味を得ることができます。次回ブログでは、どのような不動産に投資すれば、安全に６%以上の利回りが得られるかを考えていきましょう。
投資家情報コラム
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